Wie funktioniert gemeinwohlorientierte Bodenpolitik?
Zu den Befürwortern einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik gehört zum Beispiel das Deutsche Institut für Urbanistik (difu): Es favorisiert eine aktive Politik der Kommunen und skizziert dies in seiner „Bodenpolitischen Agenda 2020 bis 2030“ folgendermaßen: „Die Tatsache, dass Grund und Boden nicht vermehrbar und unersetzlich sind, macht den Boden zum Schlüssel für eine nachhaltige, gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung.“ Und auch der Deutsche Städtetag pocht auf einen am Allgemeinwohl ausgerichteten Paradigmenwechsel als „Schlüssel für eine sozial ausgewogene Stadtentwicklung“.
Beispiel Samtweberei Krefeld
„Wir brauchen in unseren Städten mehr als die Addition von Renditeobjekten, deren Überschüsse in internationale Fonds fließen“, fordert Frauke Burgdorff. Die Stadtplanerin arbeitet seit mehr als 15 Jahren im Sinne einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik. „Das Land gehört in die Hände von Kommunen oder diejenigen, die sich nicht an ihren Shareholdern, sondern am allgemeinen Wohl orientieren.“ Vor der Gründung ihrer eigenen Agentur Burgdorff Stadt in Bochum entwickelte die Raumplanerin mit der „Nachbarschaft Samtweberei“ ein klassisches gemeinwohlorientiertes Projekt in Krefeld, gemeinsam mit der Kommune und den Quartiersbewohnern.
Die gemeinwohlorientierte Nutzung der Immobilie Alte Samtweberei soll sich positiv auf die Quartiersentwicklung der Krefelder Südweststadt auswirken. Mit dem Pilotprojekt startet das „Initialkapital“-Programm der Montag-Stiftung Urbane Räume, welche Mittel für die Gemeinwesensarbeit zur Verfügung stellt. Gemeinsam mit der Stadt Krefeld erhoffen sich die Initiatoren „sozial gemischte, heterogene Viertel mit funktionierendem Gemeinwesen und Teilhabemöglichkeiten für alle Bevölkerungsgruppen“. Die Eigenanteile für die Investition kommen aus der Carl-Richard-Montag-Förderstiftung.
Langfristig soll die Immobilie die Gemeinwesensarbeit im Viertel auf zwei Arten weiterentwickeln. Einerseits rein wirtschaftlich, in dem die Mieteinnahmen finanzielle Investitionen ermöglichen, die Rendite bleibt also vor Ort. Andererseits sozial und kulturell, in dem die Mieter mit einer gewissen Stundenzahl pro Jahr selbst initiierte Projekte verwirklichen. Die Vision der Initiatoren umfasst dreierlei Punkte: die Rettung einer historischen Immobilie, der Erhalt eines Grundstücks für die Kommune und die Entwicklung eines ganzen Viertels.
Dass die Stadt Krefeld das Grundstück der gemeinnützigen Projektgesellschaft per Erbbaurecht zur Verfügung stellt, ist ganz im Sinne von Gemeinwohlbefürwortern. Laut Projekthomepage wird der Vertrag so gestaltet, „dass der Erbbauzins so lange erlassen wird, wie die Projektgesellschaft gemeinnützig bleibt und nachweisen kann, dass sie sich für eine gemeinwohlorientierte Entwicklung des Samtweberviertels engagiert“.
Der Bedarf ist groß
Burgdorff begrüßt diese Vorgehensweise: „Kommunen müssen ihren knappen Boden vermehren per Vorkaufsrecht oder per Zwischenerwerb – um ihn zu halten, um damit zu handeln oder um es wie bei der Samtweberei im Erbbaurecht für gemeinwohlorientierte Zwecke zu verpachten.“ Denn um den Wohnungsbau voranzutreiben, braucht es viele Grundstücke. Für die dazugehörige Infrastruktur wie Kindergärten, Parks oder Supermärkte bedarf es weiterer Flächen. Burgdorff: „Die Flächen könnten in kommunal getragenen Bodenfonds verwaltet werden. Darüber hinaus sollte der Paragraph 34 grundsätzlich überdacht werden. Dass dort gebaut werden kann, ohne dass die Investierenden die kommunale Infrastruktur mitfinanzieren müssen, ist nicht gerecht.“
Konkrete Vorschläge für Kommune, wie sie ihre Bodenpolitik am Gemeinwohl ausrichten können, formuliert etwa der „Münchener Ratschlag zur Bodenpolitik“ vom Juni 2018. Die vorgestellten Steuerungsinstrumente beziehen sich auf steuerliche Reformen, auf eine strategische Bodenbevorratung und Konzeptausschreibungen sowie auf eine Grundstücksvergabe nach Erbbaurecht und weiterentwickeltes Boden- und Planungsrecht.
Ein solcher Leitfaden mag insbesondere für die Kommunen hilfreich sein, die ihre Liegenschaftspolitik in den vergangenen Jahren aus der Hand gegeben haben. Dort fehlt heute das entsprechende Knowhow, wie mit Boden umgegangen werden kann. Burgdorff bestärkt Kommunalbeschäftigte darin, sich des Themas anzunehmen und dafür zu sorgen, vermehrt Grundstücke in kommunale Hände zu holen. „Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik zu gestalten heißt, wie ein guter traditioneller Kaufmann oder Landwirt zu handeln“, ist die Raumplanerin überzeugt. „Eine solche Politik ist im besten Sinne konservativ und bewahrend; sie macht es wie die katholische Kirche und gibt ihr Land gibt nur im Notfall her.“
Dieser Artikel stammt aus der Novemberausgabe 2018 des Baumeisters. Das Architekturmagazin wird – ebenso wie New Monday – von GEORG Media herausgegeben.